กู้ซื้อบ้านมือสอง บ้านเก่า เริ่มจากที่ไม่รู้อะไรเลย
ประสบการณ์ตรง ที่กู้ซื้อบ้านหลังแรกก็เป็นบ้านมือสอง จากที่ไม่รู้อะไรเลย ขั้นตอนจะยุ่งกว่า บ้านมือหนึ่งหน่อย เพราะไม่มีคนจากโครงการที่ช่วยบริการเรา แต่ก็ผ่านมาได้ ด้วยเวลาอันสั้น พร้อมทั้งเทคนิคต่างๆ ที่จะได้ไม่พลาดอย่างผม
มองหาบ้านที่ถูกใจ
ขั้นตอนนี้ ผมให้ความยากและเสียเวลามากที่สุด เมื่อเทียบกับทุกขั้นตอนและกระบวนการ เพราะการที่จะหาบ้านให้ถูกใจเรา มันเป็นเรื่องที่อธิบายได้ยากจริงๆ แต่ผมแนะนำให้ทำ check list ออกมา ว่า บ้านที่เรามองหา “ต้องมี” และ “ควรมี” อะไรบ้าง เช่น ต้องมีสองชั้นหรือสามชั้นเท่านั้น, ต้องเป็น town house town home บ้านเดี่ยว บ้านแฝดเท่านั้น, ต้องมีอย่างน้อย 2 ห้องนอนเท่านั้น, ต้องมีที่จอดรถ 1 คัน, ควรมีสวนหย่อม หรือพื้นที่ ปลูกแปลงผักไม่น้อยกว่า 2 ตารางเมตร เป็นต้น หลังจากนั้น ก็เริ่มต้นกระบวนการหา ขั้นตอนการหา แนะนำให้เริ่มต้นจากหาใน internet เป็นราคาคร่าวๆ+ย่านที่สนใจ อย่าหาบ้านที่ถูกใจจาก internet เพราะว่าตัวเลือกมีน้อย เราจะเสียเวลามากเกินไปกับมัน โดยที่ไม่ได้ตัวเลือกที่ดีเลย ผมเสียเวลามาเป็นสัปดาห์ แต่กลับไม่ได้อะไรมากเลย ไม่คุ้ม แนะนำให้ดู internet เพื่อดูแผนที่ ว่าเราอยากอยู่ย่านไหน และขับรถ หรือไปจ้างวินแถวนั้นให้วนพาเราดูบ้านดีกว่า ส่วนตัวผมเอง ขี่มอเตอร์ไซค์วนหาเองครับ เสียเวลาไปหลายวันอยู่
สำหรับการเข้าไปดูบ้าน แนะนำให้ดูที่โครงสร้างหลักๆให้ดี บ้านเก่า รอยแตกร้าวเป็นเรื่องปกติ แต่ต้องไม่กระทบโครงสร้างหลัก ถ้าดูไม่เป็นให้เพื่อนที่เป็นวิศวโยธาช่วยดูดีที่สุด ผมได้บ้านเก่า 33 ปี แต่แทบไม่มีรอยร้าว หรือแตกเลย หรือรอยที่มี ผมก็มองเห็น และรู้ว่าเกิดจากอะไร และรู้ว่าซ่อมได้ก็เลยไม่มีปัญหา
คุยราคาให้จบ
เมื่อได้บ้านที่โดนใจแล้ว คุยราคาให้จบเลย ไม่ว่าคนนั้นจะเป็นเจ้าของบ้านเอง หรือนายหน้า ก็รีบคุยให้จบ เพราะเราจะต้องรู้ยอดที่จะไปกู้ รวมทั้งค่าใช้จ่ายอื่นๆด้วย ตรงนี้ มีข้อระวังก็คือ ต้องคุยให้ละเอียดว่าค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมด ใครจะเป็นคนออก ประกอบด้วย ค่าโอน 2% ของราคาซื้อขาย, ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย ส่วนภาษี และ รายได้ จากกรณีธุรกิจเฉพาะ แจ้งเลยว่าคนขายต้องออกอยู่แล้วนะ (ถ้ามี) และส่วนที่เราต้องออกแน่ๆ ก็คือ ค่าจดจำนอง, ค่าประเมินอสังหา, ค่าอากร ตรงนี้ให้เราเตรียมเงินเอาไว้ด้วย ของผม กู้ 3.1 ล้านบาท เสียค่าใช้จ่ายจุดนี้ประมาณ 42,000 บาท ให้เตรียมเอาไว้จ่ายวันที่โอน
ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
เราต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อให้มั่นใจว่า เค้าจะขายบ้านนี้ให้เรา และให้มั่นใจว่า เราจะซื้อบ้านนี้แน่นอนนะ จุดนี้ ปกติจะมีการวางเงินมัดจำกันเอาไว้ด้วย จำนวนตามที่ได้ตกลงกัน ซึ่งเงินมัดจำจะต้องเขียนลงในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายอย่างชัดเจน ปกติ ถ้าเรากระทำผ่านนายหน้าเค้าจะรู้ว่าต้องเขียนอะไรอย่างไร และเตรียมเอกสารมาให้พร้อมเลย เราเตรียมแค่สำเนาบัตร กับ บัตรตัวจริงไปก็พอ ตรงนี้ แนะนำให้สังเกตุว่า ถ้าใครผิดสัญญา เงินจะได้คืนหรือไม่ , สัญญาที่ทำเอาไว้ lock ช่วงเวลานานเท่าไร ในฝั่งคนซื้อควรได้นานที่สุด จะได้เปรียบเผื่อขั้นตอนบางขั้นตอนล่าช้าจะได้ไม่ผิดสัญญา แต่โดยปกติเค้าจะเขียน 30-90 วันกัน ที่สำคัญคือ คนมาทำสัญญา ต้องเป็นคนเดียวกับที่ระบุในโฉนด ถ้าไม่ใช่คนเดียวกัน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจมา ของผมมีปัญหาจุดนี้ เพราะเค้าให้ลูกมาทำสัญญา แต่ต่อมากู้ไม่ผ่าน เพราะลูก ไม่ใช่เจ้าของโฉนดตัวจริง ต้องวุ่นวายทำเอกสารมอบอำนาจเพิ่มเติมอีก
และที่สำคัญอีกอย่าง ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องระบุให้ชัด ว่าค่าใช้จ่ายวันโอนใครเป็นคนออก (รายละเอียดอยู่ข้อข้างบน)
เตรียมเอกสารยื่นกู้
เอกสารที่ว่า คือ หนังสือรับรองเงินเดือน, statement บัญชีเงินฝากที่ใช้รับเงินเดือน ย้อนหลัง 6 เดือน (ไปขอจากธนาคาร ของผม ธนาคารกรุงเทพ มีค่าใช้จ่าย 100 บาท), สำเนา slip เงินเดือน ย้อนหลัง 6 เดือน, สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, สำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย หรือถามเอาจากธนาคารเลย เค้าจะมี list อยู่แล้ว
แนะนำให้ทำเอาไว้ ตามจำนวนธนาคารที่ต้องการยื่นกู้ และควรยื่นพร้อมกันหลายๆธนาคารทีเดียว อย่ายื่นธนาคารเดียว เพราะเราจะไม่มีข้อต่อรองอะไรเลย ส่วนนี้ยกเว้น statement บัญชีเงินฝาก ขอชุดเดียวก็พอ แล้วทำสำเนาเอา
ส่วนเอกสารที่ต้องขอจากคนขาย ก็คือ สำเนาหน้าโฉนด สำเนาหลังโฉนด สำเนาทะเบียนบ้าน(ถ้ามีก็จะดีกว่า)
จากนั้น เข้าไปคุยกันธนาคารเลย เลือกสาขาที่เราสะดวก หรือว่าโทรเข้าส่วนกลาง ของผมมีเบอร์ sale UOB ที่ส่วนกลาง ก็เลยคุยกันตรง ได้เรทดีกว่าสาขา และทำงานรวดเร็วกว่าด้วย
ขั้นตอนนี้ ใช้เวลามากน้อยไม่เท่ากัน แต่โดยปกติ ประมาณ 2 สัปดาห์หลังจากยื่นเอกสาร ก็จะรู้ผลอนุมัติแล้ว แล้วหลังจากนั้น เค้าจะนัดวันโอนเลย ก็ขึ้นอยู่กับเราแล้วล่ะ ว่าจะรอต่อรอง หรือเอาเลย ช่วงปี 2559 เป็นช่วงปีที่ดอกเบี้ยต่ำ ดังนั้นเราต้องเลือกธนาคารที่ให้ดอกต่ำ และ คงที่ดอกเบี้ยนานๆ เท่าที่จะเป็นไปได้ ในส่วนนี้ ปกติแนะนำให้ดูรวมทั้ง 3 ปีเลย เช่น เค้า fix ดอกมาให้ 2 ปี เราก็เอาของปีที่ 3 มาดูด้วย ว่าเท่าไร แล้วคิดรวมกัน หลังจากนั้น ก็ให้มาดูต่อ ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไปว่าดอกเป็นอย่างไร เน้น ที่ 3 ปีแรก นะครับ เหตุผลเดี๋ยวอธิบายภายหลัง เอาเป็นว่า เฉลี่ย 3 ปีแรกให้ถูกที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เอาอันนั้น
ขั้นตอนนี้ ให้กู้แบบ safe ตัวเอง ก็คือ ทำผ่อนนานที่สุด เท่าที่จะเป็นไปได้ ก็คือ ผ่อน 30 ปีไปเลย ถ้าอายุไม่เกิน หลักการคิดคือ อายุตัวเอง+ระยะเวลาผ่อน ต้องไม่เกิน 65 ครับ ของผม สบายผ่อนไป 30 ปีเต็มๆ
ส่วนนี้ บางธนาคารเค้าจะให้เราทำประกันเพิ่ม เพื่อให้ดอกต่ำ เราก็ต้องเอาค่าเบี้ยประกันมาคิดรวมด้วยนะครับ ของผม กู้จริง 2.88 ล้าน แต่ต้องจ่ายเบี้ยประกันอีก 2.75แสน (แต่เค้าเอาเข้าไปคิดเป็นยอดกู้ให้เพิ่มไปอีก) โดยตรงนี้ แนะนำให้ต่อรองธนาคารว่า ประกันคุ้มครองครึ่งหนึ่งของอายุสัญญาเงินกู้ได้มั้ย (แต่ควรมากกว่า 10 ปีนะ) เพื่อให้เบี้ยลดลงได้อีก แต่ก็ควรทำไว้ เผื่อเหตุไม่คาดฝัน คนข้างหลังก็จะได้บ้านไป (รายละเอียดเงื่อนไขให้ศึกษาให้ดีๆ ถามให้ละเอียดว่ากรณีไหนได้เท่าไรบ้าง)
นัดวันโอน
เมื่อเราเลือกธนาคารที่ถูกใจแล้ว ก็เป็นการนัดวันโอน โดยทุกฝ่ายต้องว่างตรงกัน คือ เจ้าของโฉนดคนปัจจุบัน (หรือนัดผ่านนายหน้าที่ขายก็ได้เค้ารู้อยู่ว่าต้องทำอย่างไร เตรียมอะไรต่อ) ธนาคารเรา และที่สำคัญตัวเรา
แนะนำให้นัดเป็นช่วงเช้าเพราะจะใช้เวลาไม่นานเท่าช่วงบ่าย (ไปแต่เช้า เสร็จไม่เกิน 12.30น. โดยประมาณ ถ้าไม่มีเรื่องติดขัดร้ายแรง)
จุดนี้ที่ต้องเตรียมคือ เงิน อย่างที่ข้อบนๆได้กล่าวเอาไว้แล้ว ขึ้นอยู่กับค่าใช้จ่ายใครเป็นคนออกเท่าไร ก็เตรียมไป แนะนำให้ปรึกษา 2 คน คือนายหน้าที่ขายบ้าน กับ ธนาคารเรา เค้าจะบอกได้ค่อนข้างเป๊ะ ว่าเราต้องเตรียมไปเท่าไร
เมื่อจบที่จุดนี้ บ้านก็จะเป็นของเรา แว้บนึง แล้วก็เปลี่ยนไปเป็นของธนาคารเป็นที่เรียบร้อยแล้ว (คนขายโอนบ้านให้เรา จากนั้นเราจะบันทึกการจดจำนอง กับธนาคารต่อทันที) แต่ก็ถือว่าเราก็เป็นเจ้าของบ้านโดยสมบูรณ์แล้วล่ะ
ปัญหาจุกจิกรายทาง
แต่ละคนจะเจอปัญหาที่ไม่เหมือนกัน แตกต่างกันไป แต่ผมให้แนวทางเอาไว้คร่าวๆ พร้อมกับการรับมือนะครับ
- คนทำสัญญาจะซื้อจะขาย กับเจ้าของโฉนดไม่ตรงกัน – ตรงนี้แก้ได้ ให้เจ้าของโฉนดทำหนังสือมอบอำนาจเพิ่มเติม ให้คนที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ดำเนินการทำสัญญาจะซื้อจะขาย บ้านนี้ได้ครับ
- บ้านเลขที่เปลี่ยน (เคยเปลี่ยนหรือถูกเปลี่ยน) – ให้เตรียมหนังสือเปลี่ยนเลขที่บ้าน หรือ ทะเบียนบ้านที่มีตราประทับว่า เปลี่ยนเลขที่บ้านมายืนยันที่กรมที่ดินด้วย แนะนำให้คนขายเอาเอกสารที่เกี่ยวกับบ้านนี้มาให้หมดเท่าที่มี (บางหลังเจ้าของก็ลืมว่าเปลี่ยน แต่กรมที่ดินเค้าสืบประวัติดูได้ครับ ถ้าพบว่าไม่ตรงกัน เค้าจะไม่ยอมให้เราดำเนินการต่อ)
- ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตรงกับหลักฐานของราชการ – อันนี้มาเจอวันโอน ตอนกำลังจะทำโอน ผมยื่นกู้ด้วย ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านแฝด แต่หลักฐานราชการระบุเป็น ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านตึก 2 ชั้น อันนี้ก็มีประเด็นวันโอนทันทีเลย แต่สุดท้ายธนาคารยอมปล่อยครับ ไม่งั้นจะเสียเวลารอบวงต้องมากันใหม่อีกรอบเลย อันนี้ ถ้าจะให้ดี ให้นายหน้า คือ คนขายเช็คให้ดีก่อน ว่า ในหลักฐานราชการเค้าระบุไว้ว่าเป็นอะไร (อันนี้ไม่รู้ว่าเค้าเรียกว่าอะไร)
ของผมทั้งกระบวนการ รับตั้งแต่เริ่มส่งเอกสาร ถึงวันโอน 41 วันครับ รวมที่เสียเวลา 1 อาทิตย์ เพราะว่า คนทำสัญญา ชื่อไม่ตรงกับเจ้าของโฉนด จึงต้องขอหนังสือมอบอำนาจเพิ่มเติมอีก
และอีกข้อที่ติดค้างเอาไว้ คือทำไมต้องดูดอกเบี้ยรวม 3 ปี เพราะว่า เราจะต้องผ่อนกับธนาคารนี้โดยไม่ควรหนีไปธนาคารอื่นเป็นอย่างน้อย 3 ปี หากเราจะเปลี่ยนไปผ่อนกับธนาคารอื่น ในเวลา 3 ปี เราจะโดนค่าใช้จ่ายเพิ่มอีกหลายส่วนเลยล่ะ (ส่วนนี้มีในสัญญาเงินกู้ชัดเจนนะครับ ว่าต้องจ่ายค่าปรับอะไร และเท่าไรบ้าง) ดังนั้น ยังไงดอก 3 ปี เราก็ต้องจ่ายแน่นอนอยู่แล้วล่ะ แล้วหลังจากนั้น เราควรทำเรื่องเปลี่ยนธนาคาร (เรียกว่า re finance) ขอแยกเป็นอีกเรื่องไป เพื่อให้เราได้ไปผ่อนกับธนาคารใหม่ในดอกที่ถูกกว่า ตรงนี้แนะนำว่า คุณต้องเป็นลูกค้าชั้นดีด้วยนะครับ เวลากู้ธนาคารใหม่จะได้ง่ายๆ
จบตรงนี้ ก็ขอให้มีความสุขกับบ้านใหม่นะครับ แต่ของผม ต้องปรับปรุงบ้านก่อนครับ รับโอนมาตั้งแต่ธันวา จนตอนนี้ ยังไม่ได้เริ่มปรับปรุงเลยครับ (อยู่ขั้นตอนออกแบบ)